深圳写字楼平均租金跌幅增大,未来五年供应约500万m2

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  今年以来,受新增供应入市的影响,深圳的甲级写字楼空就业率正在上升,供过于求的局面可能会继续。第一太平戴维斯戴维斯的2019年第二季度房地产报告显示,目前深圳写字楼总库存约为608万平方米。第二季度,深圳市甲级写字楼净吸纳量下降约18,000平方米,空置率上升0.3个百分点至18.9%。

空置率上升和租金下降增加

由于部分项目推迟上市,2019年第二季度深圳写字楼市场没有新增供应,全市写字楼总存量继续保持在608万平方米。然而,值得注意的是,在第二季度,该市甲级写字楼的净吸纳量下降,约为18,000平方米,而今年第一季度约为47,000平方米。即便如此,第一季度净吸纳量。它也不到2014 - 2018年季度平均值的40%。

由于宝安中心区和科技园子市场的租金水平相对较低,它吸引了一些来自车公庙,罗湖和福田中心区等传统商业区的节约成本的企业。

在租金方面,二季度全市甲级写字楼平均租金约为220.4元/平方米。月环比和同比下降分别为3.2个百分点和6.4个百分点,同比下降和下降幅度均有所增加。

就该地区而言,宝安中心区和前海两个子市场的平均租金仅略高于科技园区市场,但增速高于前两位和平均水平。超过5%。平均而言,宝安中心区和汽车两个子市场的公庙在下降中排名第一,下降了8.8%。

TMT行业对办公空间的需求很高

根据Savills Davis提供的数据,与今年第一季度主要租赁租户的行业类型相比,第二季度主要租赁交易中TMT行业租户的数量和总面积约占分别为30%和5。单租户租赁面积较大,而Nvidia租赁面积约12,000平方米,成为该表中最大的单户租户,占交易总面积的20%以上。

此外,在第二季度的租户中,德勤和波士顿咨询公司在其中排名第一,并没有这样的专业服务租户列入第一季度列出的名单。

从租户行业分布来看,TMT主要分布在科技园子市场,与行业属性和集中度具有深度的相关性和匹配性;而福田中心区仍然在金融和法律行业保持次级市场地位。

未来五年供应约500万平方米,前海城主角

从2019年到2023年,该市的新增供应总量预计将超过498万平方米。其中,主要供应来自前海和后海子市场的贡献。在未来五年,前海和后海子市场将分别增加265万平方米和57万平方米的供应量,占新增供应总量的53.2%和11.5%。

预计2019年下半年将交付约119万平方米的甲级写字楼,其中千海子市场占新增供应总量的44.2%。受新供应进入市场影响,该市供过于求的局面可能会持续。从短期来看,该市的空置率预计将继续上升,平均租金将继续下降。

从存储量子市场来看,由于可开发土地的稀缺性,福田中心区和罗湖等成熟子市场的存量增长缓慢。自2017年以来,宝安,前海等新兴子市场的股票涨势加快。截至2019年第二季度,宝安和前海的总存量约为45万平方米,占该市总存量的7.4%。

[作者]邱永宽

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